Покупаем дачу: как избежать проблем с документами

В эфире радио «Комсомольская правда» 97,2 FM на вопросы отвечала адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы Светлана Жмурко
19.05.2010

- Начнем с самого простого. Если человек хочет продать дачу, земельный участок, то понятно, что эта дача должна у него находиться в собственности. Какие документы свидетельствуют о том, что эта дача, участок принадлежат продавцу на праве собственности, и как покупателю убедиться, что это действительно так?

- Основным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации права. Если на участке находится дом, то такое же свидетельство должно быть и на дом. Это два основных документа, которые удостоверяют право продавца на земельный участок и дом. То есть, эти документы необходимо проверить, прежде чем вы соберетесь покупать какой-то участок. Потому что очень часто на практике встречаются ситуации, когда люди просто передают деньги и считают, что между ними и продавцом уже осуществилась сделка купли-продажи. А на самом деле сделки как таковой не было — юридически не было перехода права собственности.

- Очень характерный вопрос, который часто присылают посетители нашего сайта kp.ru: сделка прошла по принципу – мы отдали деньги, книжку садовода переписали на нас. Как теперь это все оформить?

- Да никак. Потому что сделка купли-продажи обязательно должна пройти государственную регистрацию. И у продавца должны быть документы, подтверждающие его право собственности. Если таких документов нет, то и сделки нет.

- Любовь Ивановна звонит. У меня такой вопрос. Еще в 89-м году я купила 54/100 после раздела земельного участка, дома и всех построек. Решение суда было о реальном разделе домовладения, земельного участка. Тогда земля не продавалась, а просто был реальный раздел. Мне дали документы, где было написано, что у продавца это находится в личной собственности, но написали общую площадь. И сейчас вдруг почему-то это стало общей собственностью. Я получила в 99-м году свидетельство о государственной регистрации права на свой земельный участок. С домом же меня ставят в зависимость от соседей. Заново суд разделил собственность, лишив, получается, меня ее части через двадцать лет. Я в БТИ предоставляла документы: и договор купли-продажи, и решение суда и план раздела в цвете. Мне сказали, что это недействительно.

- В связи с чем недействительно — что вам сказали?

- Не знаю. Что это находится в общей долевой собственности по БТИ.

- Значит, реального раздела не было как такового. Нужно смотреть все документы, которые у вас есть, и решение суда, что он имел в виду, когда принималось решение по реальному разделу дома. Вообще, если у вас по документам 54/100, то это явно общая долевая собственность. И вы зависимы при оформлении своей доли от других сособственников. А для более точного ответа на ваш вопрос нужно смотреть все документы, которые вы сдавали на регистрацию. И тогда уже я точно смогу сказать: происходил у вас реальный раздел дома или нет.

- Раз уж зашла речь о долях и общей долевой собственности, то вот еще один характерный вопрос, который возникает у многих наших читателей: деревенский дом, который служит дачей, поделен на двух хозяев. Соответственно, и участок в долевой собственности. Вопрос, который часто задают: с чего это я должен спрашивать согласия соседей на то, чтобы продать свою половину?

- Потому что в законе это написано. Подарить свою половину можно без согласия или уведомления второго сособственника. А чтобы продать - нужно обязательно предупредить второго сособственника и предложить сначала ему выкупить вашу половину. Если он откажется, тогда можете продавать, кому хотите. Это требование закона.

- Это Олег. Светлана, у меня умерла мама. Остался участок в садоводческом товариществе. С чего мне начинать оформление?

- Какие документы есть?

- Есть книжка садовода и свидетельство голубого цвета. Участок с 70-х годов.

- Если свидетельство есть, то это все упрощает. Вам нужно обратиться к нотариусу, чтобы принять наследство.

- Это уже сделано.

- Свидетельство на землю принесли к нотариусу?

- Нет.


- Надо принести все документы на землю, которые есть. Вам нужно будет поставить участок на кадастровый учет, принести кадастровый паспорт, свидетельство голубого цвета. И вступите в наследство.

- Землемеров надо звать?

- Если есть желание измерить участок, вызывайте геодезистов.

- Вопрос вот в чем. Там восемь соток. А сзади находится поле. Оно никогда не обрабатывалось. За счет этого поля к участку были добавлены две сотки - огород. Мне вызывать землемеров?

- С помощью нотариальной конторы вы сможете оформить ровно столько земли, сколько указано в голубом свидетельстве. Если вы хотите оформить еще две сотки, тогда вам придется обращаться в суд и признавать право собственности в судебном порядке. Вам нужно для себя определиться: либо вы согласны на те сотки, которые указаны в свидетельстве, или если вы хотите больше – тогда в суд.

- Это Ильяс. Я участок купил в садовом товариществе, шесть соток. Фактически было восемь. Огорожено сеткой-рабицей. Я оформил через риэлторскую контору полностью документы на шесть соток. А сосед в этом году решил свой участок оформить — и захватил и мои две сотки, сломав забор.

- А почему вы считаете, что они ваши?

- Я покупал восемь соток. А оформили почему-то только шесть.

- Что значит почему-то? Вы, когда заключали договор купли-продажи, видели, что покупали и за сколько соток платили деньги. У вас по договору шесть соток — значит, вы платите деньги за шесть соток. Если что-то фактически огорожено, это не значит, что оно вам принадлежит.

- А говорят, что если огорожено – уже собственность.

- Вы можете и у соседей занять территории немножко, и поле прихватить — и все огородить. Это вовсе не значит, что это вам принадлежит. Вы не сможете защитить свои права на эти две сотки. Вам по документам принадлежат шесть соток. Вам даже сослаться не на что будет.

- У него тоже шесть соток было. Выдавали всем по шесть соток.

- Вы купили участок совсем недавно, наверняка проводилось межевание вашего земельного участка, и документы ваши совсем свежие. А он межевание своего участка, скорее всего, не проводил. У него есть право оформить свой участок по дачной амнистии.

- Дачная амнистия дает право беспредельничать!

- Вы, когда покупали участок, видели, сколько соток покупаете по документам?

- Сосед 12 соток захватил, часть леса...

- По поводу вашего соседа мы сейчас вопрос не решаем. У вас же документы на шесть соток, поэтому вы претендовать можете только на шесть соток.

- Такой вопрос. У продавца есть только свидетельство старого образца на участок. На дом нет никаких документов. Покупателю все нравится, он горит желанием купить именно эту дачу. Чем чревата такая ситуация?

- Абсолютно ничем. Будет оформлен договор купли-продажи только на земельный участок, поскольку только земельный участок оформлен в собственность у продавца. И платить покупатель обязан соответственно только за земельный участок. Сможет сэкономить.

- А если у продавца вообще не приватизирован земельный участок? Часто как бывает: на покупателя просто оформляется доверенность — и он занимается приватизацией за продавца.

- Если люди хотят оформлять сами за продавца документы, то необходимо помнить о том, что документы оформляются долго, может быть, год. И оформляются документы на продавца - не на себя вы будете оформлять документы. А продавец в любой момент может отозвать доверенность, или с ним может что-то случиться. И вы не получите участок.

- Если продавец умрет, его дети скажут: мы ничего не знаем...

- В случае смерти действие доверенности прекращается в этот же день. Допустим, покупатель оформляет участок сначала на продавца, потом совершает сделку купли-продажи. Но если продавец умирает, то в этот же день действие доверенности прекращается. Соответственно, сделку совершать нельзя.

- Звонит Алексей. Оформили доверенность от продавцов дома. Документы у них не были оформлены. Дом находится в деревне. Земля под ИЖС. Оформляли все документы долго. Оформили. Доверенность на меня. Я хочу от имени продавцов дома оформить все это на свою супругу. Мне регистрационная палата отказывает в регистрации. Правомерно ли это?

- В отказе должна быть указана причина.

- Пока на словах по телефону сообщили. Но что-то связанное с Семейным кодексом.

- Я не думаю, что это может служить основанием для отказа. Если в доверенности не указано, что вы должны продать этот земельный участок от имени продавца какому-то конкретному лицу, то вы можете продать кому угодно, хоть маме родной.

- В доверенности – кому угодно.

- Вот и продавайте кому угодно. Я думаю, в этой части действия регистрационной службы будут незаконными. Думаю, может, они на что-то другое сошлются. Дождитесь отказа в регистрации. И, можете связаться с нами через kp.ru, чтобы рассказать эту историю до конца.

- Для тех, кто не успеет дозвониться или у кого дополнительные сведения появятся, вы можете задать свои вопросы на kp.ru, в разделе «Недвижимость» есть специальная форма для того, чтобы задать вопрос адвокату.

- Это Ольга. В январе 97-го года мне сельсовет выделил участок 10 соток. Когда я решила его сейчас оформить в собственность, в регистрации мне отказали. Хотя у меня сделано межевание, кадастр.

- В связи с чем отказали?

- Говорят, что в январе 97-го сельсоветы уже не имели права выделять землю. А в течение 13-ти лет я ею пользовалась. У меня есть и свидетели, и был у меня заложен фундамент под баню. Уже два года я никак не могу оформить ее в собственность.

- Получите отказ - нужно этот отказ посмотреть, чтобы сказать, что делать дальше. И с какими требованиями обращаться в суд. Варианта два. Если вы получите отказ, то вы можете просить суд отменить этот отказ и обязать регистрационную службу зарегистрировать ваши права. Либо сразу можно обратиться в суд с иском о признании вашего права собственности в судебном порядке. Здесь решать в любом случае придется в судебном порядке, если у вас отказ в регистрации. Просто нужно подумать, с каким иском лучше идти в суд.

- Нина Алексеевна говорит. У меня свекор умер в 2009-м году. Мы дачу оформили на свекровь. А сейчас нам нужно сделать дарственную на внука. С чего начинать?

- Если вступали в наследство в прошлом году, документы, соответственно, у вас нового образца. Договор дарения можно составить в простой письменной форме. Для этого не обязательно обращаться к нотариусу. Можете сами это сделать. По какой форме, подскажут в любой юридической консультации. Договор должны подписать внук и ваша свекровь. Либо можете обратиться в нотариальную контору, чтобы договор составили там.
Единственное обязательное требование к договору дарения - он подлежит государственной регистрации. То есть вам после того, как составите этот договор, подпишут его внук и свекровь, нужно будет отнести документы на регистрацию перехода права в регистрационную службу. Понадобится свидетельство о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве на наследство и кадастровый паспорт земельного участка. Плюс договор.

Беседу вели Елена Аракелян и Инна Поцелуева
http://perm.kp.ru/daily/24492/647279/